よくあるご質問(一般個人用)

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1 登記代行の依頼前    (7)

2 登記代行の依頼中    (5)

3 建物表題登記(新築)  (8)

4 建物滅失登記      (5)

5 土地地目変更登記    (5)

6 建物表題部変更(更正) (5)

​7 旧築の未登記建物    (5)

はじめに、不動産登記を意識されたきっかけを私たちにお話しください。
「庭に物置を建てたのだけど・・・」「親が亡くなったので・・・」など、なんでも結構です。
もし私たちが回答する立場にない質問であったとすれば、どこに確認すればよいのかについてアドバイスさせていただきます。
電話・メール・ライン・ショートメールなど、どの方法でもOKです。
サイト内に連絡フォームも設置してありますので、サポートページよりお気軽にご連絡ください。

Q1-2:「登記してください」と言われたのですが・・・

第三者(金融機関・不動産業者など)から必要となる登記の要請をされることがあります。
ある程度の内容についてはその方からお聞きになられていることと思われます。
しかしながら、登記申請の必要性についての『正確な判断』と『具体的な業務の流れ』につきましては、資格者代理人(権利の登記は司法書士・表示の登記は土地家屋調査士)に対して直接確認されることをお勧めします。
「何をどうしていいか全くわからない」状態であったとしても、簡単な聞き取りの後に、私たちが詳細にご説明差し上げますのでご安心ください。

Q1-3:登記はしないといけないのですか?

不動産登記法により申請義務が定められているものと、そうではない任意申請のものがあります。
また、申請義務の有無にかかわらず、登記を申請しないことによって、不動産所有者が不利益を被る結果に陥るケースも想定されます。
相談者様の状況を個別に確認した後、費用対効果なども考慮のうえ、最善のアドバイスをさせていただきます。

Q1-4:遠方の登記を依頼すると業務遅延や追加料金が発生しますか?

近隣と差のない遠方業務対応を心がけており、地域差による追加料金制度は設けておりません。

業務の効率化追求による成果を提示価格に反映させております。ぜひ一度御声掛けいただきご確認ください。

Q1-5:登記相談や見積依頼をする際の注意点は?

相談者様が、対象となる不動産の資料(登記事項証明書・公図等)をお持ちであれば、より具体的な回答と登記費用見込額をお伝えすることができます。
資料がお手元にない場合では、一般的な回答と概算費用の提示にとどまりますが、案件別にどのような資料を取得手配すべきかというアドバイスからお伝えすることができます。
また、法務局や市区町村役場にての資料取集も業務として受任可能ですので、お手元に何もない状態でも、ご遠慮なく御声がけください。

Q1-6:他所で登記費用の見積を貰ったのですが、もっと安くなりませんか?

安いと評価していただけるかどうかわかりませんが、当事務所の報酬規定により誠実に算定した額を提示させていただきます。他所の見積書があれば参考にさせていただくとともに、同書が妥当なものかどうかもご意見させていただきます。

私たちは広範囲(関東全域)で登記業務の受注可能体制を整えています。

遠方であっても別件(発注元の異同を問わず)と併せて調査することが可能な場合などは、提示価格に反映できる可能性もありますので、是非お気軽にお問い合わせください。

Q1-7:登記費用を安くまとめるコツはありますか?

価格の判断基準は各人によって様々ですので一概には言い辛いところです。

私たちは『登記費用を(私たちの感覚で)最低基準でおさめる』さらに『申請人様の労苦は増大せず』という内容のアドバイスを用意しております。

(報酬額の値引を伴うものではありません。)

安いと感じていただけるかどうかわかりませんが是非ご相談ください。

Q2-3:依頼してから登記の完了まで、どのくらいの期間を要しますか?

ご依頼から登記完了まで、下記の期間の合算ということになります。 

 ①土地家屋調査士の申請準備期間 

 ②法務局の審査期間

申請時に「急いでいるので予定日より早く仕上げてほしい」と法務局に伝えても、「申請順に処理します」や「可能な限り考慮します」などの対応が多く「ご希望の〇月〇日までに必ず完了させます」というような安心できる回答は得ることができません。

登記早期完了という観点から言えることは『①の期間をどれだけ短縮できるか』に尽きるのではないでしょうか。

当事務所は法務省オンライン申請システムの完全利用、事務所外における作業設備の充実などを図り、特急対応体制を整えています。

スケジュールに不安のあるときは、ご連絡時にその旨もお伝えください。

Q2-4:申請前に法務局の審査期間を調べることはできますか?

当サイト内にて、法務局発表の『登記完了予定日』へのリンクを設置しています。
各法務局ごとに直近の数日間についての標準処理期間が公表されています。
『この法務局では申請から完了までおよそ何日間を要している』をチェックすることが、スケジュール計画立案に際しての目安となります。
申請日の時点において当該処理期間が保たれているかどうかは、申請日になってみないとわかりませんので、当初より余裕を持たせた準備計画にて進行させることが重要になります。

Q2-5:登記費用の支払いのタイミングは?

登記の申請を行った時点で、当該登記の完了予定日をご連絡するとともに、登記申請書の控えをお送りします。
申請者様におきましては、申請書の内容をご確認いただいたうえで、登記完了予定日までに、御見積書の記載金額を任意の方法でお支払いください。
当事務所ご利用分は、現金による決済、銀行振込のほか、コンビニエンスストアやクレジットカードでの支払いも可能ですので、ご希望の手段を担当者にお伝えください。

Q3-1:建物を新築中ですが、どのように登記を依頼すればいいですか?

建物の引渡を受ける予定日の30日以上前にご連絡いただけるとありがたいです。
建物新築の登記案件では建築主と建築地の状況により必要登記・必要書類などの判断が異なります。
これらの準備作業を効率的に進め、タイムロスのない登記申請を実行するには、早めの調査着手が不可欠です。
もちろん、引渡し直前や引渡し後に申請代行依頼のご連絡をいただくことも多数あります。
スケジュールに余裕のない場合でも可能な限り特急対応を行いますので、ご遠慮なくお申し付けください。

Q3-2:新築建物に居住開始しましたが、これから登記をお願いできますか?

建物が完成していることを確認するための現地調査に加えて、所有者様の状況に即した必要書類を整えるだけで、登記を申請することができます。
登記費用のお見積と必要書類リストは即時に作成することが可能ですので、ぜひ御声掛けください。
不動産登記法では、建物の完成から1か月以内に建物表題登記を申請すべき旨が定められています。
また、居宅におきましては、新築から1年以上経過してしまうと税優遇措置(所有権保存登記時の登録免許税減免等)が受けられなくなることもありますので、お早めにご連絡いただくことをお勧めします。

Q3-3:新築時には、建物表題登記だけ申請すればいいのですか?

建物表題登記の1件だけを申請するという例はあまり見かけません。
①建築前には『土地分筆登記』『所有権移転登記(土地)』『抵当権設定登記(土地)』など・・・
②建築後には建物表題登記と併せて『建物滅失登記』『土地地目変更登記』など・・・
さらに②の登記のあとに『所有権保存登記(建物)』『抵当権設定登記(土地・建物)』『登記名義人住所変更(土地)』などが必要となることがあります。
上記のうちのどの種類の登記が必要なのかという問題に対しては画一的な回答がなく、建築主と建築地の状況により各々判断するしかありません。
必要な登記の判断を誤ってしまうと、非効率的な準備を強いられたり、結果的に過分な費用を要することになりかねませんので、企図の時点から早めに当事務所に相談されることをおすすめします。

Q3-4:建築業者の指定する土地家屋調査士に依頼しなくてもいいのですか?

本来、登記申請行為の代理人指定権は建築費用を支払う建築主にあると考えられます。
一般の建築主様は不動産登記の申請行為に精通していることが少ないため、建築業者により『登記は当社指定の者に代行依頼する』旨の特約を契約条項内に掲げられていることがあるようです。
しかしながら、『建物を建築する』という大イベントの中での登記申請代理人手配という外注業務に関する些細な事項ですので、厳守を要求する強行的な規定であるとは思えません。
また『建築業者を介した登記費用は妥当なのか?』というご相談をいただくこともあります。
現実には建築業者手配と自己手配による場合で、登記費用に数万円の差額が生じることもあります。
新築や引越しというイベントでは言うまでもなく予定外の出費が多くなります。
建築資金内訳の中でも『登記費用は節約可能』と言われています。建築業者への対応等も助言可能ですので、ぜひ当事務所にお気軽にご相談ください。

Q3-5:自分で建物表題登記を申請することができますか?

登記費用の節約という観点から建築主様が自ら申請を企図されることもあるでしょう。
自身でやり遂げたという成功談を聞くこともありますが、非効率的であり、私たちからお勧めできるものではありません。
インターネット上にて取得できる情報は掲載者の事情による場合のものが多く、閲覧者にも当てはまるかどうかの判断が難しいです。
私たちには『登記費用総額〇〇%減(報酬の値引ではありません)』さらに『建築主様の労苦は増大せず』というアドバイスの用意があります。ぜひお気軽にご相談ください。

Q3-6:添付する住民票は新住所のものが必要ですか?

建物表題登記の申請には、建築主様の住所証明書(住民票)を添付します。
この住民票については、旧住所でも新住所でも差異はありません。
(表題登記後の所有権保存登記申請時には新住所の住民票を添付されることをおすすめします。)
ただ、異動予定日等のスケジュールは担当の土地家屋調査士にお知らせいただいたほうが無難かと思われます。

Q3-7:共有名義で登記したいのですが、注意することはありますか?

共有名義での申請時には持分割合比率を表記することが必要となります。
この割合は確認なく安易に定めてしまうと贈与税の対象となることがあります。
実際の建築資金出資比率や融資についての債務負担割合を正確に把握し、担当金融機関・税務署等の事前確認を受けたほうが無難です。
「どう聞けばいいのかわからない・・・」ときは、まず当事務所にご相談ください。

Q3-8:表題登記を完了しましたが、床面積が建築確認と異なっています・・・

床面積数値の算定基準となる根拠法令の違いにより、異なる床面積が算出されることがあります。
不動産登記上の建物床面積は、不動産登記法の規定を基に計算されます(建築確認は建築基準法が基になります)。
当事務所が担当した案件であれば、相違の根拠を記載した土地家屋調査士の証明書を交付することもできますので、お気軽にご相談ください。

Q4-1:自分の所有地の上に他人名義の建物登記が残っています・・・

現存しない建物の登記記録が残っていることがあります。
先人が滅失登記の申請を遺漏したことが主な原因でしょうが、調査したところで、『その原因も責任所在も不明である・・・』という案件も多く存在します。
いずれにしろ放置しておくことは所有者様にとって不利益な状態が続くことを意味しますので、早急に対処されることをお勧めします。
所有者様自身に非のない不運な事態であることを考慮のうえ、登記費用を見積させていただきますので、是非当事務所にご相談ください。

Q4-2:建物を取り壊したら、必ず滅失登記をしなければなりませんか?

解体されたのが未登記建物であれば、滅失登記は不要(不可)です。
登記された建物が取り壊されたのであれば、『その旨の登記』を申請すべきです。
『その旨の登記』とは、『建物滅失登記』には限られません。
附属建物として登記された建物であれば『建物表題部変更登記』を申請することになります。
この場合は土地家屋調査士の調査内容が異なりますので、登記費用にも差が生じる可能性があります。

Q4-3:滅失登記と固定資産税の関連性は?

滅失登記が完了すると、市区町村役場の税務担当部署にその旨の情報が伝達されます。
これは次期の固定資産税請求に反映されることになりますが、タイミングによっては、解体済建物に課税されてしまうことがあるようです。
このおそれがある場合は、個別に市区町村役場に対応を確認しておいたほうが無難かと思われます。
これらの作業も当事務所にてサポートできますので、お気軽にご相談ください。

Q4-4:建物を取り壊しましたが、それは亡人の名義で登記されたものでした・・・

建物滅失登記は、法定相続人のうちの一人の方から申請することができます。
相続関係を聞き取りさせていただき、通常より添付書類を増やして申請することになりますので、ぜひ当事務所にご相談ください。

Q4-5:建物を取り壊しています。解体業者さんに協力してもらうことはありますか?

「この建物は登記してあるので、解体が完了したら滅失登記に協力してほしい」と業者さんに伝えてください。
工事完了後に解体業者より登記用の滅失証明書と印鑑証明書を提供してくれるはずです。
滅失証明書は当事務所にて作成することもできます(解体業者は実印を押すだけ)ので、お気軽に申し付けてください。

Q5-1:耕作をやめた土地の地目が『畑』になっています。『原野』や『雑種地』に変更登記できますか?

耕作を放棄しただけでは、別地目への変更登記が認められない可能性が高いです。
ただし、将来ふたたび耕作目的に供することが殆ど不可能であると認められるときは、この限りではないようです。
現時点において、対象の土地が特定の利用目的に供されている(又は近い将来確実に特定の利用目的に供されると見込まれる)かどうかが、変更可否のポイントになります。
農業委員会との調整や地目変更登記の申請について、案件別に具体的なご提案をさせていただきますので、お気軽にお問い合わせください。

Q5-2:共有名義になっている土地の地目変更登記の申請は、共有者全員で申請することになりますか?

この場合は、共有者のひとりが申請人となって、登記申請することが可能です。
必要書類等は案件別に異なりますので、当事務所にご相談ください。

Q5-3:亡くなった者の名義になっている土地地目変更登記の申請はできますか?

相続人のうちの一人を申請人として、登記申請することができます。
簡単な聞き取り調査を経て、通常より添付書類を増量(相続証明書の作成)して申請することになりますので、当事務所にご相談ください。

Q5-4:太陽光発電システムを設置工事中です。地目変更登記の申請はどのタイミングで行うべきですか?

工事が完了してしまえば、雑種地への地目変更が認められます。
工事完了前でも、近い将来に変更が確実な状態まで進んでいれば、変更登記が認められる可能性があります。

Q5-5:住宅建築の目的で土地を購入しましたが、購入時に「地目は宅地になっていません」と言われました・・・

建物の完成時に建物表題登記を申請する際、同時に宅地への地目変更登記を申請することになります。
購入時の地目が何であるかによって、変更登記申請時の添付書類が異なってきますので、ぜひ当事務所にご相談ください。

Q6-1:居宅に増築工事をしたのですが、登記を申請する必要がありますか?

当該建物が登記されていることが前提となりますが、増築部分が『登記すべき建物』に該当するときは、床面積変更の申請を行うべきです(法定の申請義務あり)。
また、居宅の一部を店舗や事務所として改装(増築を問わず)した場合も、その旨の登記申請が必要です。
登記された建物に何らかの追加工事を行ったときは、土地家屋調査士の確認を経るほうが無難です。
是非当事務所にお気軽にご相談ください。

Q6-2:敷地内に車庫(物置)を建築しましたが、登記を申請する必要がありますか?

建築された車庫(物置)がどのような形状かによって、登記申請の要否が分かれます。
また、仮に登記すべき建物に該当する場合でも、建築資金の提供者や、敷地内の他の既存建物との関連性について確認しておきたい事項があります。
この確認の結果次第で、申請すべき登記種類が定まってきます。
簡単な聞き取り調査でアドバイスできますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

Q6-3:相続登記をする際に、登記と現況が異なっていることに気付きました・・・

相続を原因とする所有権移転登記はそのままの状態でも可能です。
言い換えれば、仮に現存しない建物の登記が残っている場合でも、その建物について登記費用を支払って名義変更してしまうことになります。
このような事態を避けるために、相続登記の前に土地家屋調査士に相談されることをお勧めします。
現況と登記記録を合致させた上で、現存する不動産のみの名義変更を行うのが正論と言えます。

Q6-4:登記した建物に居住中ですが、屋根材の表示が事実と異なっているようです・・・

表示の誤りが原始的なもの(最初に登記した時に間違えていた)であれば更正登記をすることになります。
誤りが後発的なもの(屋根を葺き替えたが変更登記をしていない)であれば変更登記を申請する必要があります。
証明書の取得や原因日付の認定など、申請情報の作成が難しいと思われますので、当事務所にご相談されることをお勧めします。

Q6-5:建物を建築して登記を済ませたあとに、敷地を分筆しました。変更登記を申請する必要がありますか?

分筆したことにより建物の直下の土地の地番に変更が生じたのであれば、所在地番変更の登記を申請する必要があります。
この登記は建物図面の再作成を要するため、土地家屋調査士に業務を依頼したほうが無難かと思われます。
Q7-1:登記をしていない建物の所有者です。登記をするにはどうすればいいですか?
とりあえずご連絡いただければ、簡単な聞き取り調査の上、どうすべきかをご提案することができます。
聞き取りでは建物の建築者(原始取得者)、固定資産税の課税状況や建物の種類・構造など、さらに土地の登記に関することなどもお尋ねすることになりますので、わかる範囲でお答えください。

Q2-1:土地家屋調査士の現地調査への対応はどうすればいいですか?

土地家屋調査士による登記申請代行業務では、原則として対象不動産の現地調査を行わせていただきます。

これらの調査は必ずしも所有者様が立ち会わなければならないものではありません。

しかしながら、建物調査におきましては内部を確認させていただく必要が生じることもあります。

居住中の場合は居住者様のプライバシーに配慮し、ご不快に感じられないよう最大限の注意を払います。

平日の僅かな時間でご親族のお一人様による応対でも全く問題はありません。

曜日・日時等も可能な限りご希望に沿うよう努力しますので、お気軽にお問い合わせください。

Q2-2:登記申請に必要な書類の準備はどうすればいいですか?

登記申請の代行業務をご発注いただきますと、現況と関連資料の分析を経て申請に必要な書類等が確定されます。

これは登記種類ごとに基本型が異なり、また、担当する土地家屋調査士によっても若干の相違が生じることがあります。

確定後に書類明細をお伝えしてからそれらの取集に取り掛かるわけですが、私たちは原則として『可能な限り土地家屋調査士側で準備する』方針で作業を進めます。

ただ、印鑑証明書など代行取得が不可の品目もありますのでその際はご協力いただくことになります。

私たちのこだわりを優先させることなく、常に柔軟な対応にて依頼者様にご納得いただける業務進行を心がけています。

Q7-5:亡父が建てた未登記建物に居住していますが、私の名義で登記できますか?

(他の要件が整っていることを前提に申し上げます。)
相続人が質問者様だけであれば、相続証明書を添付して登記できそうです。
相続人が複数であれば、対象物件は形式的に相続人全員の共有状態にありますので、質問者様の単独名義で登記するには、この状況を解消する必要があります。
遺産分割手続等を含めた業務進行につきアドバイス差し上げますので、当事務所にお気軽にご相談ください。

Q7-4:古い未登記建物を登記したいのですが、期間はどれくらいかかりますか?

建築後に長期間を経過した建物では、登記申請に添付する『所有権証明情報』の手配に苦労することがあります。
また、建物図面・各階平面図の作製も困難を伴う場合があります。
結果的に土地家屋調査士の申請準備期間を長く要することになりますので、申請が遅れることも十分想定されます。
審査時による法務局職員の実地調査が行われる可能性もあり、通常の新築建物登記よりは長期を予定しておいたほうが無難でしょう。

Q7-3:床面積の小さな建物を登記するなら、登記費用も安く済ませられますか?

現代の新築建物でしたら、登記申請に必要な書類の取集に苦労を伴わないことが多くなっています。
これに対して、建築後に長期間を経過したものですと、その建物の所有権を証明する書類の手配が困難になっていることが想定されます。
一般的に、登記申請に関する難易度は、建物の大小を問わず古い未登記建物のほうが高いことが多いです。
床面積の小さな建物でも、申請行為の準備が難しければ、費用を安く済ませられるとは限りません。
もちろん、対象となる不動産の価値の高低も考慮して費用見積を作成しますので、お気軽にご相談ください。

Q7-2:敷地内に未登記の物置があります。建築確認不要の小さなものですが登記しなければなりませんか?

例えば、金融機関から融資を受ける際に「小さな物置でも登記してください」と言われることがあるかもしれません。
その物置が『登記すべき建物』に該当するのであれば、建坪が小さくても登記の必要があるということになります。
該当か否かの判断は土地家屋調査士の確認を経たほうが無難かと思われますので、是非当事務所にご相談ください。

Q7-1:登記をしていない建物の所有者です。登記をするにはどうすればいいですか?

とりあえずご連絡いただければ、簡単な聞き取り調査の上、どうすべきかをご提案することができます。
聞き取りでは建物の建築者(原始取得者)、固定資産税の課税状況や建物の種類・構造など、さらに土地の登記に関することなどもお尋ねすることになりますので、わかる範囲でお答えください。

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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